Los nueve bloques
Titularidad y situación registral
Que quien vende sea quien puede vender, y en pleno dominio. Cadena de titularidad, hipotecas, cargas, servidumbres, embargos, usufructos, condiciones resolutorias y derechos de adquisición preferente.
Catastro y urbanismo
Que lo que hay en el suelo coincida con lo que dicen los papeles. Metros de Registro frente a Catastro, calificación del suelo, obras sin licencia y si están prescritas, licencia de primera ocupación, expedientes de infracción y órdenes de demolición.
Afecciones medioambientales y riesgos
Inundabilidad, dominio público marítimo-terrestre, montes, vías pecuarias, protección patrimonial o arqueológica. Es lo que limita qué podrás hacer con la finca y lo que casi nadie mira.
Situación fiscal y tributaria
IBI y tasas al día, afecciones fiscales inscritas, y la comparación entre el precio pactado y el valor de referencia de Catastro —de la que depende tu ITP y el riesgo de comprobación de valores.
Arrendamientos y ocupación
Si hay inquilinos, con qué contrato, desde cuándo y si tienen derecho de adquisición preferente. Si está ocupada sin título, en qué situación exacta y qué implica.
Comunidad de propietarios
Deuda pendiente del vendedor, derramas ya aprobadas pero no giradas, estatutos y actas de los últimos años. Aquí es donde aparecen las sorpresas caras: una rehabilitación de fachada votada el mes pasado.
Documentación técnica y suministros
Certificado de eficiencia energética vigente, declaración responsable de ocupación o cédula de habitabilidad, ITE cuando corresponda, contratos de alta de agua, luz y gas.
Inventario y estado del inmueble
Qué entra en el precio y en qué estado se entrega, con inventario cerrado y fotografías. El estado estructural es trabajo de arquitecto o aparejador, no de abogado: son revisiones complementarias.
Resumen ejecutivo y semáforo de riesgos
Los ocho bloques anteriores no sirven de nada sin conclusión: qué es un «no» rotundo, qué se negocia en precio, qué se condiciona en las arras y qué documentación falta antes de firmar.
Los tres momentos en los que esto importa
- Antes de firmar arras. Es el único momento en el que descubrir un problema es gratis: te vas, o lo usas para negociar el precio.
- Entre arras y escritura. Ya hay penalización, pero todavía se puede condicionar la firma a que el vendedor resuelva. Depende de cómo estén redactadas las arras.
- Después de firmar. Aquí ya se habla de saneamiento por vicios ocultos, resolución del contrato o reclamación de daños. Es decir, de tribunales.
Lo que el notario no comprueba
Es la confusión más habitual. El notario verifica la titularidad y las cargas inscritas en el Registro el día de la firma, y advierte de lo que consta. No comprueba la situación urbanística, ni si hay obras sin licencia, ni la deuda con la comunidad, ni las derramas aprobadas, ni las afecciones medioambientales, ni si el precio está por debajo del valor de referencia. Todo eso, o lo revisas antes, o lo descubres después.
Esto que has leído es el índice. El informe es otra cosa
Una due diligence real son entre quince y veinte páginas: cada bloque desglosado en puntos verificados uno a uno contra el Registro, el Catastro, el Ayuntamiento y la comunidad de propietarios, con el semáforo de riesgos, las alertas detectadas, la documentación que falta por aportar y las cláusulas concretas que hay que introducir en las arras para cubrirte. Es un servicio con un abogado responsable detrás, no una plantilla para rellenar.
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